Die
anfallenden Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Spanien
Die
Zeichnung der notariellen Kaufurkunde ist neben der Kaufpreiszahlung noch
mit einigen Kosten und Steuern verbunden.
Dies sind das Honorar des
Notars, die Gebühren des Eigentumsregisters für die Eintragung der
notariellen Urkunde, sowie einmalige und wiederkehrende Steuern.
I.
Notargebühren und Gebühren des Eigentumsregisters, in €:
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Kaufpreis
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120.000
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240.000
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360.000
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500.000
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Registergebühren |
280 |
410 |
420 |
450 |
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Notarhonorar |
440 |
560 |
610 |
700 |
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Gesamtkosten
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720
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970
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1.030
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1.150
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II. Einmalige Besteuerung beim Kauf /Verkauf
Wie in
Deutschland, ist der Kauf einer Immobilie in Spanien mit einmaligen
steuerlichen Nebenkosten verbunden.
1. Umsatzsteuer
(Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA)
Immobilienkäufe werden entweder mit der Umsatzsteuer oder mit der
Grunderwerbssteuer besteuert. Der Verkauf
einer Neubauimmobilie ist der Umsatzsteuer unterworfen. Verkäufe, welche von
Gewerbetreibenden und Handelsgesellschaften vorgenommen werden, die sich
dem Vertrieb, des Städtebaus, des Bauhandwerks und der Renovierung von
Immobilien widmen, sind bei städtischen Immobilien der Umsatzsteuer
unterworfen.
Beim Verkauf
von Wohnhäusern und Eigentumswohnungen beträgt der Steuersatz 7%. Andere
Objekte wie Geschäftslokale und Grundstücke werden mit 16% versteuert.
2.
Verkehrs- bzw. Grunderwerbssteuer
(Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales)
Diese
einmalige Steuer, erfasst insbesondere jede entgeltliche Übertragung von
Immobilien, wenn eine Umsatzsteuerpflicht nicht besteht. Sie ist mit der
deutschen Grunderwerbssteuer vergleichbar. Bei dem Erwerb von Immobilien
auf den Balearen beträgt der Steuersatz 7% seit dem 01.01.2000 des
notariell beurkundeten Kaufpreises. Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen
nach Zeichnung der notariellen Kaufurkunde zu zahlen. Verspätete Zahlungen
führen zu empfindlichen Säumniszuschlägen.
Da für die Zahlung der Steuer die NIE erforderlich
ist, sollte jeder, der eine Immobilie in Spanien erwerben möchte,
rechtzeitig seine Steuernummer beantragen. Denn die Erteilung der NIE
dauert in der Regel 4 Wochen.
3.
Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los
Terrenos de Naturaleza Urbana)
Die
Wertzuwachssteuer - auch Plusvalía Municipal genannt – ist eine von den
Gemeinden erhobene Steuer. Sie findet ihre gesetzliche Regelung in den
Artikeln 105 bis 111 des Gesetzes 39/1988, vom 28.12., Gesetz zur Regelung
der lokalen Steuern. Besteuert wird der Wertzuwachs von städtischem Grund
und Boden seit dem letzten Eigentumswechsel der Immobilie. Die
Steuerhöhe hängt ab von dem Bodenwert (Valor del Terreno), der Dauer des
Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde, wo die Immobilie belegen ist.
Die Gemeinden können innerhalb des gesetzlichen Rahmens die jeweiligen
Werttabellen selbst festsetzen.
Je länger
der Verkäufer die Immobilie in seinem Besitz hatte, desto höher fällt die
Wertzuwachssteuer aus. Man rechnet aber grob etwa 3%.Wird eine
Immobilie noch im ersten Jahr weiterverkauft, so fällt gar keine
Wertzuwachssteuer an. Die Zahlung
dieser Steuer obliegt gemäß Art. 102 des Gesetzes 39/1988 dem Verkäufer.
Aber in Spanien hat man diese Steuer auf den Käufer abgewälzt.
Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen ab der notariellen Beurkundung
zu zahlen. Ist der Verkäufer von spanischem Grundeigentum beschränkt
steuerpflichtig, so unterliegt er bezüglich der Differenz zwischen
dem damaligen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis einer
einheitlichen Besteuerung von 18 %.
Für die
18%ige Steuerpflicht des nicht residenten Verkäufers auf den
Verkaufsgewinn haftet der Käufer mit seiner erworbenen Immobilie
gesetzlich mit 3 % des beurkundeten Kaufpreises gegenüber dem Finanzamt.
Deshalb sollte der Käufer diesen Betrag einbehalten und ihn eigenhändig an
das Finanzamt abführen. Bei dieser Zahlung handelt es sich um eine
Vorauszahlung auf die Einkommenssteuer des Verkäufers. Durch diese
gesetzliche Regelung möchte der spanische Fiskus vermeiden, daß Ausländer
ihre einzige Immobilie in Spanien verkaufen und das Land ohne Zahlung der
gesetzlichen Steuern verlassen.
Diese
Pflicht besteht nicht, wenn sich die Immobilie am 31.12.1996 bereits
länger als 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers befand und während dieser
Zeit keine Wertverbesserungen vorgenommen wurden. Die Regelung findet
ebenfalls keine Anwendung, wenn die Immobilie im Besitz einer spanischen
Kapitalgesellschaft (z.B. S.L.)
in ist. Die Steuer
ist innerhalb von 30 Tagen ab Beurkundung des Verkaufsvertrages an das
Finanzamt abzuführen.
Jährlich wiederkehrende Steuern
Auch der
Besitz einer spanischen Immobilie, sei es auch nur ein privat genutztes
Objekt,
ist mit jährlichen Steuerpflichten verbunden.
1. Grundsteuer
(Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Die
gemeindliche Grundsteuer, welche auch I.B.I. genannt und auf der Grundlage
des Katasterwertes berechnet wird, ist jährlich bei der Gemeindeverwaltung
(Ayuntamiento) zu zahlen. Auf dem IBI-Steuerbescheid erscheint auch der
von der von der Gemeinde festgelegte Katasterwert der Immobilie.
In der
Gemeine Calviá (Südwesten von Mallorca) z.B. liegt dieser Steuersatz im
Jahr 2003 bei 0,786 % auf den Katasterwert. Dabei ist zu beachten, daß in
Spanien eine Revision des Katasterwertes nur alle 10 Jahre vorgesehen ist
und diese Werte im Durchschnitt etwas mehr als 1/3 des tatsächlichen
Wertes betragen - der Stichtag ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden.
Derzeitig
liegen die Katasterwerte weit unter dem Marktwert der Immobilie, teilweise
beträgt der Katasterwert lediglich 50% des tatsächlichen Wertes.
