Das deutsche Immobilenrecht unterscheidet sich zwar nicht grundlegend vom
spanischen, jedoch gibt es in Spanien z.B. keine dem § 313 BGB
Regelung (Pflicht zur notariellen Beurkundung von
Immobilienkaufverträgen). Zudem hat der spanische Notar nicht so
umfassende Überprüfungs- und Hinweispflichten wie sein deutscher Kollege.
Diese und weitere Unterschiede der beiden Rechtsarten haben zur Folge, dass
der Käufer beim Immobilienerwerb in Spanien sehr viel mehr
eigenverantwortlich zu beachten hat, als der Käufer einer Immobilie in
Deutschland.
Spanien
verfügt über ein sehr gutes gesetzlich geregeltes und sicheres
Immobilenrecht, bei dessen Beachtung das Erwerbsrisiko nicht größer ist
als in Deutschland. Jedoch gerade aufgrund der rechtlichen Unterschiede
zum Heimatrecht und der Tatsache, daß sämtliche Dokumente in spanischer
Sprache gehalten sind und Verträge grundsätzlich auf Spanisch geschlossen
werden, sollte der Käufer unbedingt einen Anwalt oder ein
Immobilienunternehmen seines Vertrauens zur Hilfe nehmen. Beim
Immobilienkauf in unserem Hause bieten Ihnen diesen Service natürlich
kostenlos an.
I. Vor Vertragsschluss
Bevor irgendwelche Verträge gezeichnet werden, hat der Verkäufer eine
Reihe von Dokumenten zur Überprüfung vorzulegen.
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Original oder vollständige Kopie der im Eigentumsregister eingetragenen
Kaufurkunde (Escritura Pública).
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Auszug aus dem Grundbuch in Spanien, woraus die Eigentumsverhältnisse,
Lasten und
Belastungen hervorgehen (Nota Informativa Simple). Der Grundbuchauszug
muss beim Amt
eingeholt werden.
-
Sofern der Verkäufer nicht selbst Eigentümer der Immobilie ist, hat er
zudem die notarielle
Vollmachtsurkunde, die ihn zum Verkauf berechtigt, vorzulegen (Poder).
-
Die Verträge mit den Wasser-, Strom- und anderen Versorgungsunternehmen
nebst der letzten
Zahlungsbelege.
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Belege über die Zahlung der letzen spanischen Grundsteuer, IBI.
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Beim Kauf einer Immobilie in einer Gemeinschaftsanlage, sollten vom
Präsidenten
der jeweiligen
Eigentümergemeinschaft vorliegen:
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Satzung der Eigentümergemeinschaft.
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Errichtungstitel / Teilungserklärung.
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Auszug über die Zahlungen von Gemeinschaftskosten und Umlagen
seitens des gegenwärtigen Eigentümers.
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Schriftliche Bestätigung des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft,
dass diese keine Schulden
gegenüber Dritten hat und dass die zu erwerbende Immobilie mit der Zahlung
der Gemeinschaftskosten
auf dem Laufenden ist.
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Wenn nötig die Vorlage eines detaillierten und durch den Verkäufer
unterzeichneten
Inventarverzeichnisses der Möbel, Geräte und Einrichtungen.
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Beantragung einer Steuernummer in
Mallorca,
N.I.E
(Steuerberater).
II. Privatschriftliche Verträge / Contratos Privados
Oben haben wir bereits erklärt, dass Verträge über die Veräußerung von
Immobilien in Spanien nicht der notariellen Beurkundung bedürfen, um
Rechtsfolgen zu entfalten. Das Eigentum an einer Immobilie kann sogar
aufgrund eines mündlichen Vertrages und Schlüsselübergabe an den Käufer
übergehen. Das gleiche gilt für Vorverträge.
Käufer und Verkäufer können bei Nichteinhaltung der privaten Verträge
somit gerichtlich deren Erfüllung durchsetzen oder Schadensersatzansprüche
wegen Nichterfüllung geltend machen.
Deshalb ist es bei der Durchführung von Immobilientransaktionen in Spanien ein allgemeiner Brauch, vor der notariellen Beurkundung
zunächst einen privatschriftlichen Vertrag zu schließen. Diese Verträge
sollten unbedingt alle wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere die
Rechte und Pflichten der Parteien, sowie den Kaufpreis enthalten und zudem
von beiden Parteien auf jeder Vertragsseite gezeichnet werden.
Hier ist der folgende Vertragstyp gängig:
Contrato de Reserva / Opción, Reservierungs- bzw. Optionsvertrag
Es ist ein privatschriftlicher
Vorvertrag, durch den sich der Verkäufer
verpflichtet, die Immobilie innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes nicht
an Dritte zu Verkaufen und auf Verlangen des Käufers gegen Zahlung des
Restkaufpreises die notarielle Kaufurkunde zu zeichnen. Der Käufer leistet
dafür eine Anzahlung. Die Höhe hängt von der vereinbarten
Reservierungsdauer ab. Allgemein üblich sind Anzahlungen von 5-15 % vom
späteren Kaufpreis.
Der Abschluss eines solchen privatschriftlichen Vorvertrages
ist
insbesondere
für diejenigen vorteilhaft, die für die Abwicklung der Finanzierung noch
einige Zeit benötigen, und sich ihr nach langer Suche gefundenes
Traumobjekt für diesen Zeitraum vom Verkäufer zurückhalten lassen möchte.
Bei dem Abschluss eines solchen Vertrages kann es sinnvoll sein, den
Reservierungs- bzw. Optionspreis als Arras/Draufgeld gem. Art. 1454 Código
Civil zu deklarieren. Dieses ist eine
gesetzliche Regelung, den Rücktritt von genannten Verträgen bei Zahlung
eines Reuegeldes, zu Gunsten des Käufers wenn der Verkäufer den Vertrag
nicht einhalten möchte.
Wenn also der Käufer z.B. die Finanzierung und damit den endgültigen Kauf
nicht verwirklichen kann, so verliert er seine an den Verkäufer geleistete
Zahlung. Hält auf der anderen Seite der Verkäufer sich nicht an die
geschlossene Vereinbarung, da er z.B. einen anderen Käufer gefunden hat,
der einen höheren Kaufpreis zu zahlen bereit ist, so muß er seinem
Vertragspartner das doppelte des empfangenen Betrages, als festen
Schadensersatzbetrag zurückzahlen.
Die Vereinbarung eines Arras gibt dem Käufer folglich mehr Sicherheit,
daß der Verkäufer ihm das Objekt auch wirklich bis zum vereinbarten Termin
zurückhält, da im anderen Falle dem Verkäufer ein nicht unerheblicher
Schaden droht.
III.
Die notarielle Kaufurkunde - Escritura Pública de Compraventa
Die im Volksmund genannte „Escritura“ ist ein vor dem Notar geschlossener
Kaufvertrag, der zwar nicht Voraussetzung für den Eigentumsübergang ist,
jedoch für die Eintragung in das spanische Eigentumsregister notwendig
ist.
Der spanische Notar hat nicht so umfassende Prüfungs- und
Belehrungspflichten wie in Deutschland. Vielmehr beurkundet der
spanische Notar lediglich das, was Ihm die Parteien vorgeben und
erkundigt sich vorab per Fax beim Eigentumsregister, ob der Verkäufer dort
eingetragen ist. Anschließend sendet er wiederum per Fax die wesentlichen
Daten der Escritura an das Eigentumsregister, wodurch zunächst eine
Eintragungssperre ausgelöst wird, was bedeutet, dass evtl. andere über
diese Immobilie vorgenommene notarielle Kaufurkunden nicht in das
Eigentumsregister eintragungsfähig sind.
Der Notar in Spanien hat lediglich beurkundende Funktion. Er beurkundet
das, was Ihm die Parteien vorgeben. Deshalb ist eine fachgerechte
Betreuung beim Immobilienerwerb in Spanien unbedingt anzuraten.
IV.
Eigentumsregister / Registro de la Propiedad und die Eintragung der
Escritura de Compraventa
Man kann in Spanien zwar wirksam Immobilien erwerben, ohne den Kauf in das
spanische Grundbuch einzutragen. Dem Eigentumsregister kommt jedoch eine
sehr wichtige Aufgabe zu. Es schafft den öffentlichen Glauben, dass
derjenige, der im Register als Eigentümer eingetragen ist, auch der
rechtmäßige Eigentümer ist. Somit wird der gutgläubige Erwerb von dem im
Grundbuch eingetragenen Verkäufer geschützt. Somit muß auch nach
spanischem Recht der notarielle Kaufvertrag und die anschließende
Eintragung für den Käufer als unerläßlich bezeichnet werden, da eine
gesicherte Eigentumsposition gegenüber Dritten nur für denjenigen gegeben
ist, der auch tatsächlich als Eigentümer im Eigentumsregister eingetragen
ist.
Die vom Notar ausgefertigte Kaufurkunde muß beim Eigentumsregister durch
den Käufer oder den damit beauftragten Anwalt unter Vorlage der
Zahlungsquittung der Notargebühren und der des Finanzamtes über die
Zahlung der Mehrwert- bzw. Grunderwerbssteuer zur Eintragung eingereicht
werden. Sodann wird der Registerbeamte die Eintragung des
Eigentumswechsels vornehmen. Die Eintragung kann einige Wochen dauern,
jedoch ist das Register gegenüber weiteren Verfügungen von Dritten während
dieser Zeit durch eine Vormerkung gesperrt.
